房地产项目期房销售与租赁法

立法目的与适用范围

• 规范在建成前以期房方式出售和出租房地产单元，保护购房人、承租人及其资金，并确保项目完工。
• 适用于期房销售和出租活动及其参与方，包括开发商、注册会计师和咨询机构（第2条）。

主要规则、权利与义务

• 开发商未在开发商登记册登记的，不得进行期房销售或出租；项目未获许可前不得做广告或举办展会（第3条）。
• 开发商须为每个项目申请专项许可并提交法定文件（第6条），土地产权证上须加注不得违法处分的标记（第8条）。
• 每个项目须开设独立的监管账户接收购房款，仅可用于该项目，开发商的债权人不得查封（第9、10条）。
• 监管账户的支取须凭开发商、咨询机构和注册会计师共同签署的支付凭证（第11条）；取得竣工证书后须保留建设成本的5%，或提供等额银行保函（第14条）。
• 单元分割前，开发商和土地所有人不得处分项目共有部分（第16条）；购房人可查阅与其相关的会计记录（第17条）。
• 开发商须按期竣工；无正当理由延期交付的，已开发土地按事先约定的金额赔偿，住宅单元按同类租金赔偿（第20条）。

违规、处罚与常见问题

• 未经许可进行期房销售或向购房人收款、提交虚假文件、宣传虚构项目、侵占项目资金，或未将预订款存入监管账户：处最高五年监禁或最高1,000万里亚尔罚款，或二者并处（第24条）。
• 故意出具虚假报告的注册会计师和明知而认证虚假文件的咨询人员同样适用（第24条）。
• 其他违规：由委员会处最高100万里亚尔罚款（第21条）；主管机关可暂停项目直至纠正违规（第20条）。
• 获许可后六个月内无正当理由未开工、多次延误、宣告破产或严重违规的，可注销开发商登记（第25条）。
• 常见问题：向无证开发商或在监管账户外付款，以及合同中未明确交付日期和延期赔偿条款。

程序与重要期限

• 对委员会决定可在通知后六十日内向行政法院提出异议（第21条）。
• 第24条规定的犯罪由检察院负责调查和起诉（第26条）。
• 购买前应通过期房销售平台核实项目许可和监管账户号码，并只向监管账户付款。

本摘要由Al-Bayan Al-Wadih律师事务所编写，仅供参考，并非官方文本，不能替代法律及其实施条例，也不能替代专业律师的意见。以官方公布的文本及其修订为准。